一、改革開(kāi)放30年鄭各莊所發(fā)生的巨大變化
鄭各莊現(xiàn)象是改革開(kāi)放30年都市地區(qū)農(nóng)村自主工業(yè)化和城市化的典型，是農(nóng)民在集體土地上建設(shè)現(xiàn)代化城市的代表，是農(nóng)民在改革開(kāi)放大環(huán)境下，用自己的雙手實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)村莊向現(xiàn)代城市社區(qū)轉(zhuǎn)型的典范。
（一）、村級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力從貧窮落后發(fā)展成為全國(guó)極具知名度的品牌村莊。
（二）產(chǎn)業(yè)形態(tài)從單一農(nóng)業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄖ䴓I(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)。
（三）、企業(yè)形態(tài)從傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理方式的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)代企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度為特征的企業(yè)集團(tuán)。
（四）、村莊形態(tài)從以農(nóng)業(yè)人口為主的傳統(tǒng)村社轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑寝r(nóng)業(yè)人口為主、城鄉(xiāng)人口交融的城市型社區(qū)；
（五）、生活方式從設(shè)施簡(jiǎn)陋的傳統(tǒng)農(nóng)村生活方式轉(zhuǎn)變?yōu)樵O(shè)施完善、公共品提供充足的現(xiàn)代城市生活方式。
（六）傳統(tǒng)化的農(nóng)村農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化的城市市民。
二、“鄭各莊現(xiàn)象”的實(shí)質(zhì)
鄭各莊村莊的現(xiàn)代化，是農(nóng)民在黨的改革開(kāi)放政策指引下，利用“鄉(xiāng)土智慧”和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，自強(qiáng)不息、艱苦奮斗，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的過(guò)程。
鄭各莊的變化是“現(xiàn)象級(jí)”的，發(fā)生這種變化的機(jī)理是深刻的，成就這個(gè)變化的經(jīng)驗(yàn)是富有啟示性的。
（一） 鄭各莊現(xiàn)象的基本內(nèi)涵，是讓集體土地資本化成為村莊又好又快成長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。
集體土地資本化的實(shí)質(zhì)是：村莊在保住集體土地所有制性質(zhì)不變的前提下，以規(guī)劃為龍頭，通過(guò)村莊土地的非農(nóng)化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)自主的工業(yè)化和城市化，并將土地非農(nóng)化的級(jí)差收益用于企業(yè)和村莊發(fā)展。
——集體土地資本化的第一要義是，保住集體土地所有制性質(zhì)不變。一是不賣掉祖輩留下的地，自己的地自我開(kāi)發(fā)。二是不急功近利地搞開(kāi)發(fā)，明確提出：這一部分人的發(fā)展不影響另一部分人的發(fā)展，這一代人的發(fā)展不影響下一代人的發(fā)展。三是可持續(xù)性發(fā)展，搞健康發(fā)展，而不搞影響和自然環(huán)境和生態(tài)的“發(fā)展”，更不搞危害群眾生活環(huán)境的發(fā)展。
——集體土地資本化必須真正做到以規(guī)劃為龍頭。鄭各莊非常重視規(guī)劃。早在1996年，就請(qǐng)專家繪制了《鄭各莊村21世紀(jì)生態(tài)莊園規(guī)劃》藍(lán)圖，2005年北京市規(guī)劃委員會(huì)正式批復(fù)《鄭各莊片區(qū)平西府組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃》。鄭各莊更敬重規(guī)劃。真正做到了以規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)全村的空間布局、產(chǎn)業(yè)配置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村莊發(fā)展，真正落實(shí)了規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，使規(guī)劃真正成為鄭各莊從傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)變成現(xiàn)代、宜居、功能完善、布局科學(xué)和和諧發(fā)展的城市的基礎(chǔ)。
——集體土地資本化必須以保護(hù)和保障農(nóng)民土地權(quán)益為前提。鄭各莊的舊村改造之所以能順利進(jìn)行，除了村班子細(xì)致周到的工作，更為關(guān)鍵的是形成有利于農(nóng)民上樓的制度規(guī)定，包括科學(xué)、客觀的舊宅評(píng)估，高于舊宅的面積置換，符合實(shí)際的確定房?jī)r(jià)，對(duì)農(nóng)民上樓后顧之憂的通盤考慮。承包地的非農(nóng)化經(jīng)營(yíng)也在于村企之間制定的保障農(nóng)民土地利益的合約，使農(nóng)民在租約期內(nèi)獲得了高于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的租金和福利。
——集體土地資本化是村莊企業(yè)發(fā)展和村莊改造的源泉。鄭各莊正是舊村改造，在節(jié)約出來(lái)的宅基地上蓋產(chǎn)業(yè)用房和商品房，實(shí)現(xiàn)了土地級(jí)差收益，留駐了人才，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)資本積累，保障了村莊改造資金，提高了村民福利水平。通過(guò)農(nóng)地在規(guī)劃前提下的非農(nóng)化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展，土地租金的提高和就業(yè)的非農(nóng)化。反之，如果沒(méi)有這兩項(xiàng)大膽探索，就不可能有村莊的工業(yè)化城市化，也不可能有土地級(jí)差收益的出現(xiàn)，更談不上村內(nèi)企業(yè)發(fā)展和村莊面貌改善。
（二）鄭各莊現(xiàn)象的獨(dú)創(chuàng)性，是通過(guò)村莊的公司化為發(fā)展與變革奠定體制基礎(chǔ)。
村莊的公司化是指：在正視村莊資產(chǎn)形成歷史和現(xiàn)狀的前提下，通過(guò)理順企業(yè)、村莊與村民的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，形成由公司主導(dǎo)發(fā)展、以利用和開(kāi)發(fā)村莊資源為導(dǎo)向、按股權(quán)結(jié)構(gòu)決定控制權(quán)和分配權(quán)的新型村企關(guān)系，從而為村莊和企業(yè)的共同發(fā)展形成了獨(dú)特的體制框架、收益分配和利益格局。
——通過(guò)設(shè)立黨總支下的村莊和企業(yè)雙支部，既保證了對(duì)村莊和企業(yè)的控制力，又便于企業(yè)和村莊支部之間各施其權(quán)，互不干預(yù)。它是面對(duì)村莊和企業(yè)兩個(gè)組織存在的現(xiàn)實(shí)所作出的有效安排，是一種更有利于企業(yè)發(fā)展和村莊治理的控制結(jié)構(gòu)。
——以股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)聯(lián)結(jié)企業(yè)和村莊關(guān)系，既為企業(yè)利用村莊資源謀發(fā)展打下了基礎(chǔ)，又避免了傳統(tǒng)模糊的村社共有制對(duì)企業(yè)發(fā)展的制度制約。村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民無(wú)法以“集體經(jīng)濟(jì)”或“村民身份”來(lái)干預(yù)企業(yè)決策，保證宏福集團(tuán)這個(gè)在村莊長(zhǎng)出來(lái)的企業(yè)按現(xiàn)代公司制管理和運(yùn)行，避免了重蹈大多數(shù)鄉(xiāng)村企業(yè)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)模糊而倒下的覆轍。
——有利于理順企業(yè)管理與村莊治理之間的關(guān)系。企業(yè)按股份將屬于村莊的部分交給村莊，村委會(huì)按照村莊議事規(guī)則進(jìn)行村莊公共品建設(shè)和提供公共福利，保證了村企各自職能的行使。
——由于成員權(quán)制約讓位于資本制約，外村人可以通過(guò)出資購(gòu)股方式，成為企業(yè)股東，參與企業(yè)決策，為企業(yè)吸引村外人才進(jìn)入企業(yè)打下了基礎(chǔ)，為企業(yè)打破傳統(tǒng)村社人員封閉性提供了制度保障。
（三）鄭各莊現(xiàn)象的核心動(dòng)力，是通過(guò)農(nóng)民自主創(chuàng)新的內(nèi)生工業(yè)化，形成村莊變革的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。
內(nèi)生的工業(yè)化是指：村莊內(nèi)部主動(dòng)對(duì)外部環(huán)境做反應(yīng)，利用村莊人力和土地資源推動(dòng)的工業(yè)化。村莊在對(duì)結(jié)構(gòu)變革的主動(dòng)應(yīng)對(duì)中，其自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口就業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)了本區(qū)域的工業(yè)化。
——內(nèi)生的工業(yè)化始終以市場(chǎng)為導(dǎo)向選擇產(chǎn)業(yè)。鄭各莊產(chǎn)業(yè)形成和優(yōu)化升級(jí)的過(guò)程，就是一個(gè)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和首都經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)理性選擇的過(guò)程。建筑業(yè)能發(fā)展成村莊的起家產(chǎn)業(yè)，就在于他們很好地把握了首都城市建設(shè)高潮的機(jī)遇，靠主動(dòng)形成建筑產(chǎn)業(yè)鏈，大大節(jié)約產(chǎn)業(yè)組織的交易費(fèi)用，提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。休閑、旅游和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也是鄭各莊為適應(yīng)首都人口郊區(qū)化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的趨勢(shì)進(jìn)行的主動(dòng)選擇。
——內(nèi)生的工業(yè)化始終不會(huì)脫離城市化隔離發(fā)展。鄭各莊20年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，全部都與城市化進(jìn)程同步。被鄭各莊人稱為“傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)”的建筑產(chǎn)業(yè)鏈，就是直接參與城市建設(shè)的產(chǎn)業(yè)；以“宏福創(chuàng)業(yè)園”為基地形成的高科技產(chǎn)業(yè)，就是直接構(gòu)成都市型工業(yè)的產(chǎn)業(yè)；以“溫都水城”為主品牌的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，就是直接為城市生活服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。
——內(nèi)生的工業(yè)化始終追求土地的集約節(jié)約利用。由于土地具有了商品和資本特性，使用的每寸土地都以追求經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化為目標(biāo)。由此，鄭各莊的舊村改造沒(méi)有選擇建別墅作為提高農(nóng)民生活水平的方式，而是選擇了讓農(nóng)民上樓，將節(jié)約的土地蓋商品房出售，用土地資本化的收益回饋村民；鄭各莊的工業(yè)園采取了從土地出租到廠房出租，到遷走土地價(jià)值低的企業(yè)；鄭各莊自用土地創(chuàng)辦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提高土地的附加值。
（四）鄭各莊現(xiàn)象的突出效應(yīng)，是通過(guò)農(nóng)民自主的城市化實(shí)現(xiàn)了村莊現(xiàn)代化。
自主的城市化是指：不是由國(guó)家通過(guò)征地、把土地先行國(guó)有化之后再建城市，而是由農(nóng)民以自己主動(dòng)的方式進(jìn)行改造和建設(shè)，形成具有城市水平的設(shè)施、福利等生活條件和城市型社區(qū)管理。然而，作為都市區(qū)郊區(qū)的村莊，鄭各莊村集體土地上實(shí)現(xiàn)城市化的意義還不僅于此。
——作為一個(gè)區(qū)域性產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，它不但聚集了產(chǎn)業(yè)，也聚集了就業(yè)人口，成為中心城產(chǎn)業(yè)、人口、服務(wù)設(shè)施向外疏散，農(nóng)村人口向心集中的一個(gè)節(jié)點(diǎn)；這個(gè)節(jié)點(diǎn)的形成，并沒(méi)有花費(fèi)國(guó)家的大量投資建設(shè)，并沒(méi)有造成社會(huì)支付失地農(nóng)民的大量補(bǔ)償負(fù)擔(dān)，并沒(méi)有造成本村農(nóng)民權(quán)益被侵犯所引起的大量社會(huì)矛盾。
——作為一個(gè)區(qū)域性人口聚居區(qū)，它不但是原住村民的聚居點(diǎn)，也聚集了城市人口，聚集了村內(nèi)外有著各自利益的所有者、投資者、經(jīng)營(yíng)者、勞動(dòng)者。
——鄭各莊以城鄉(xiāng)人口混居、社區(qū)組織分置、物業(yè)統(tǒng)一服務(wù)的方式，維護(hù)了各方面的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)融合；并在城鄉(xiāng)融合中教育了農(nóng)民，造就了市民，完成了從農(nóng)村社會(huì)向城市社會(huì)和諧轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)村文明與城市文明的兼容并茂。
——鄭各莊現(xiàn)象改變了傳統(tǒng)的城市概念，改變了政府主導(dǎo)的城市化道路。
5．鄭各莊現(xiàn)象的根本力量，是鄉(xiāng)土環(huán)境中成長(zhǎng)出的制度化的企業(yè)與企業(yè)家。
制度化企業(yè)和企業(yè)家是指，伴隨村莊從封閉走向開(kāi)放和企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，村莊的帶頭人從“能人”蛻變?yōu)椤捌髽I(yè)家”；企業(yè)管理方式從“鄉(xiāng)土規(guī)則”蛻變?yōu)榘船F(xiàn)代企業(yè)制度來(lái)管理和規(guī)范。鄭各莊的發(fā)展中，制度創(chuàng)新貫徹始終，其中企業(yè)的制度創(chuàng)新最為激動(dòng)人心。
——村莊企業(yè)從游擊隊(duì)向現(xiàn)代企業(yè)制度轉(zhuǎn)型。鄭各莊企業(yè)從“正規(guī)軍”到“集團(tuán)軍”的成長(zhǎng)中，進(jìn)行過(guò)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革，實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離；在從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的拓展中，經(jīng)歷過(guò)企業(yè)管理制度改革，推進(jìn)了內(nèi)部治理的制度化。這些改革突破了村莊的封閉性，逐步改造了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的傳統(tǒng)管理模式，提高了人才引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)、觀念引進(jìn)的開(kāi)放性。每一次改革都推動(dòng)了新的發(fā)展。
——村莊帶頭人從能人向企業(yè)家的蛻變。黃福水，一個(gè)從帶隊(duì)挖土方的“農(nóng)村能人”，成長(zhǎng)為現(xiàn)代企業(yè)家和“造城工程師”。他不但在鄭各莊的土地資本化、村莊公司化、內(nèi)生工業(yè)化、自主城市化的過(guò)程中擔(dān)當(dāng)著帶頭人的角色，也在企業(yè)走向制度化和現(xiàn)代化的過(guò)程中扮演著引路人的角色。鄭各莊人民給與他“頭腦清醒、敢想敢干、大公無(wú)私”的評(píng)價(jià)，是我們思考鄭各莊從貧窮引向富裕的鑰匙。
——在鄉(xiāng)土環(huán)境里成長(zhǎng)出一批托起鄭各莊脊梁的企業(yè)家。他們有眼光，有進(jìn)取心，以制度管人，視村莊和企業(yè)發(fā)展如生命。在制度化企業(yè)的形成中，為村莊和企業(yè)發(fā)展作出過(guò)奠基性貢獻(xiàn)的原始創(chuàng)業(yè)者，大多逐步淡出決策層，但他們的功績(jī)得到了鄭各莊人民的承認(rèn)；近10年引進(jìn)的人才脫穎而出，成長(zhǎng)為新一代創(chuàng)業(yè)人，給村莊發(fā)展帶來(lái)了新的朝氣，為村莊和企業(yè)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)，也發(fā)展和提升了自我。
三、“鄭各莊現(xiàn)象”所引發(fā)的政策訴求
鄭各莊現(xiàn)象體現(xiàn)了改革開(kāi)放30年的成就，也反映出取得成就過(guò)程中仍然存在的階段性制度缺陷，但是最重要的是她代表了農(nóng)民繼續(xù)建設(shè)自己美好家園前進(jìn)的呼聲。改革的下一個(gè)30年，我們是否應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注鄭各莊現(xiàn)象所蘊(yùn)含的農(nóng)民自主創(chuàng)新的心愿，解決他們?cè)谧灾鲃?chuàng)新中所遭遇到的難處，按照他們的意愿、從為黃福水們建造一個(gè)更加容易創(chuàng)新的環(huán)境的出發(fā)點(diǎn)，去進(jìn)行更為積極的制度創(chuàng)新？如果這個(gè)假定是成立的，那么，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)假定我們可以提出以下建議：
（一）抓緊給農(nóng)民自主建造的城市上“戶口”。應(yīng)當(dāng)尊重農(nóng)民最基本的土地權(quán)益，緊隨農(nóng)民在改革中走出的在自己土地上從造田、造廠到造城的階段性進(jìn)步，從政策和制度層面承認(rèn)并支持集體土地上造城的創(chuàng)舉，從規(guī)劃和管理層面確認(rèn)這些創(chuàng)舉所造成的新的格局，給集體土地上造城以合法的“通行證”和“身份證”，從而調(diào)動(dòng)廣大農(nóng)民群眾建設(shè)新農(nóng)村、實(shí)現(xiàn)城市化、促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的積極性�？紤]到在集體土地上建設(shè)城市是農(nóng)村城市化和新農(nóng)村建設(shè)的必然趨勢(shì)，考慮到立法周期長(zhǎng)與發(fā)展改革實(shí)踐變化快的矛盾，應(yīng)當(dāng)在法規(guī)和政策層面率先承認(rèn)這個(gè)現(xiàn)實(shí)情況，及時(shí)做出順應(yīng)歷史發(fā)展趨勢(shì)的積極回應(yīng)。
（二）制定區(qū)域性的土地政策。在將國(guó)土劃分東中西、都市地區(qū)與鄉(xiāng)村地區(qū)以及不同功能區(qū)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)域政策，支持較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)、都市地區(qū)、先行工業(yè)化地區(qū)自行出臺(tái)一些政策和制度，充分調(diào)動(dòng)地方各級(jí)的積極性，進(jìn)行進(jìn)一步改革的探索和試驗(yàn)；自下而上地及時(shí)反饋群眾和基礎(chǔ)創(chuàng)造出的好的經(jīng)驗(yàn)，上升到各級(jí)政策和制度層面，形成適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展階段、地方特色的規(guī)制。實(shí)施城鄉(xiāng)一體化的都市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略。在較為發(fā)達(dá)的都市地區(qū)，以國(guó)家支持、地方為主規(guī)劃逐步取消城鄉(xiāng)分治的體制，在不改變?cè)屑w所有制財(cái)產(chǎn)關(guān)系的前提下，將有條件的農(nóng)村社區(qū)管理體制過(guò)渡到城市社區(qū)管理體制，將規(guī)劃范圍內(nèi)的城市化村莊的大型基礎(chǔ)設(shè)施納入城市基礎(chǔ)設(shè)施投資體系，將規(guī)劃范圍內(nèi)的城市化村莊的主要公共品投入納入城市公共投資體系，將農(nóng)村居民納入城市的生活保障與福利體系。
（三）在進(jìn)入工業(yè)化后期的發(fā)達(dá)地區(qū)，按照城鄉(xiāng)一體化方向，統(tǒng)一規(guī)劃土地利用。一方面，實(shí)行嚴(yán)格的保護(hù)農(nóng)業(yè)、保護(hù)農(nóng)地制度，嚴(yán)格耕地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地的管理，加大非法轉(zhuǎn)用的處罰力度。通過(guò)嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地來(lái)控制粗放型增長(zhǎng)速度。但是應(yīng)改變過(guò)去那種著眼于靠“禁止”來(lái)限制的辦法，在“禁止”的同時(shí)，采取加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)的補(bǔ)貼、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)從業(yè)者的補(bǔ)助、加強(qiáng)對(duì)以農(nóng)業(yè)為主地區(qū)的補(bǔ)貼的辦法，逐步改變農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)之間勞動(dòng)者之間收入差距、福利差距和生活條件差距過(guò)于懸殊的局面，弱化將農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)的動(dòng)機(jī)。另一方面，利用各種政策性、制度性手段來(lái)支持農(nóng)民集約利用集體土地，調(diào)動(dòng)他們集約使用集體建設(shè)用地的積極性。實(shí)現(xiàn)節(jié)約集體建設(shè)用地的核心問(wèn)題，是把農(nóng)民群眾作為城市建設(shè)的參與者，賦予他們參與城市建設(shè)的功能、任務(wù)和權(quán)益，把他們的積極創(chuàng)造納入規(guī)劃，給他們以選擇的余地，留地于民，留權(quán)于民，使他們可以在規(guī)劃指導(dǎo)下自主地使用那些節(jié)約出來(lái)的集體土地去發(fā)展產(chǎn)業(yè)，解決穩(wěn)定就業(yè)和取得長(zhǎng)期收益的生活大計(jì)；使他們能夠從節(jié)約和集約使用土地的行為中得到好處，受到鼓勵(lì)。這是保護(hù)好農(nóng)業(yè)生存與發(fā)展的根本路徑選擇。
（四）支持農(nóng)民盤活農(nóng)村資產(chǎn)、加快農(nóng)村發(fā)展，盡快出臺(tái)規(guī)范宅基地商品化的相關(guān)政策規(guī)定。分區(qū)域改革宅基地福利分配制度，在傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)仍實(shí)行以各省制定的宅基地福利分配制度，在大中城市郊區(qū)及東部沿海土地非農(nóng)化程度較高的地區(qū)，試行取消宅基地福利分配制度，對(duì)于仍保留農(nóng)民身份的家庭，可以宅基地有償使用方式配置宅基地。鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村屬企業(yè)通過(guò)宅基地的商品化進(jìn)行舊村改造，在符合規(guī)劃和用途管制條件下，將節(jié)約出來(lái)的宅基地以自用、廠房出租、土地出租方式集約利用，也可以進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)。宅基地上所產(chǎn)生的土地租金、物業(yè)收入和房屋銷售收入主要?dú)w村農(nóng)民集體所有。向宅基地上建設(shè)的物業(yè)和房產(chǎn)，參照國(guó)有土地上的物業(yè)和房產(chǎn)，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。允許宅基地上的物業(yè)和房產(chǎn)可出租、出讓、可抵押。
（五）制定加強(qiáng)集體建設(shè)用地管理的政策法規(guī)。在用途管制和符合規(guī)劃條件下，允許集體建設(shè)用地出租、出讓、轉(zhuǎn)讓、可抵押。加快建立集體建設(shè)用地交易市場(chǎng)，允許省內(nèi)地區(qū)之間集體建設(shè)用地指標(biāo)的交易。出臺(tái)鼓勵(lì)地方進(jìn)行存量集體建設(shè)用地整理的政策，使用存量集體建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的，只需辦理用途審批手續(xù)，不再占用年度建設(shè)用地指標(biāo)。實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地相同的集體建設(shè)用地有償使用制度，包括協(xié)議出讓和招拍掛出讓方式。對(duì)于合法進(jìn)入集體建設(shè)用地市場(chǎng)的土地、物業(yè)，頒發(fā)集體建設(shè)用地使用權(quán)征和物業(yè)權(quán)征。
（六）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在都市城郊地區(qū)，適應(yīng)現(xiàn)階段已經(jīng)出現(xiàn)的城市工業(yè)、就業(yè)和人口向外離心擴(kuò)展的趨勢(shì)，允許宅基地和集體建設(shè)用地上進(jìn)行房屋建設(shè)，并對(duì)外出租、出售。鼓勵(lì)在城郊集體建設(shè)用地上蓋農(nóng)民工公寓，解決外來(lái)人口居住問(wèn)題。建立農(nóng)村集體建設(shè)用地住房建設(shè)準(zhǔn)入制度，對(duì)于合規(guī)的房產(chǎn)頒發(fā)集體房屋權(quán)證。研究出臺(tái)城里人到農(nóng)村購(gòu)房或租房的管理辦法。
（七）出臺(tái)農(nóng)村集體建設(shè)用地級(jí)差收益分配辦法。明確農(nóng)民集體是土地級(jí)差收益的主要獲得者，允許農(nóng)民集體有權(quán)獲得宅基地和集體建設(shè)用地出租、出讓后的級(jí)差收益；允許企業(yè)與農(nóng)民集體合股、合作開(kāi)發(fā)集體建設(shè)用地，但企業(yè)只獲取物業(yè)和房產(chǎn)投資的銷售利潤(rùn)，保留一定比例的物業(yè)或房產(chǎn)給農(nóng)民集體，以出租方式永久獲得一筆收益，解決村莊公共投資和村民福利。制定集體建設(shè)用地級(jí)差收益管理辦法，保障農(nóng)民土地權(quán)益。試行地方政府征收集體建設(shè)用地土地稅。
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