小編按：2020年1月1日起實(shí)施的《土地管理法》對(duì)農(nóng)村宅基地管理制度的法律條款進(jìn)行了修改完善，在繼續(xù)保留“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”的基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了較大修改。總體上看，主要有八大變化：
1.在原來(lái)農(nóng)村宅基地“一戶一宅”原則的基礎(chǔ)增加了“戶有所居”的規(guī)定。
新《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。 這表明，國(guó)家鼓勵(lì)各地探索農(nóng)民在不同區(qū)域?qū)崿F(xiàn)戶有所居，健全宅基地權(quán)益保障方式。例如：在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，通過(guò)建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)、農(nóng)民公寓和新型住宅小區(qū)保障農(nóng)民“一戶一房”，實(shí)現(xiàn)“戶有所居”。
2.將宅基地審批權(quán)限由縣級(jí)人民政府下放至鄉(xiāng)級(jí)人民政府。
新《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。《土地管理法》第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國(guó)務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。
3.明確農(nóng)村村民建住宅不得占用永久基本農(nóng)田。
新《土地管理法》第六十二條明確規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。第三十五條規(guī)定，永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變其用途。國(guó)家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)難以避讓永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的，必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。禁止通過(guò)擅自調(diào)整縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃等方式規(guī)避永久基本農(nóng)田農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的審批。因此，任何情況下，農(nóng)村村民建住宅都不得占用永久基本農(nóng)田。
4.農(nóng)村村民建房既要符合土地利用總體規(guī)劃，又要符合村莊規(guī)劃。
新《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第十八條規(guī)定，村莊規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括住宅、道路、供水、排水、供電、垃圾收集、畜禽養(yǎng)殖場(chǎng)所等農(nóng)村生產(chǎn)、生活服務(wù)設(shè)施、公益事業(yè)等各項(xiàng)建設(shè)的用地布局、建設(shè)要求。其第四十一條規(guī)定， 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。
5.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式由“出賣、出租”變?yōu)椤俺鲑u、出租、贈(zèng)與”。
新《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。依照相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民“出賣”宅基地使用權(quán)，雙方必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，受讓方需符合宅基地申請(qǐng)條件。且需本集體經(jīng)濟(jì)組織同意。但農(nóng)村村民“出租、贈(zèng)與”住宅的對(duì)象不受本集體經(jīng)濟(jì)組織限制，出租房屋期限不得超過(guò)20年。另外，因繼承導(dǎo)致宅基地使用權(quán)變更的，可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但房屋不能翻建，房屋損壞后，由集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地。
6.探索宅基地有償使用和自愿有償退出機(jī)制。
新《土地管理法》第六十二條規(guī)定，國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號(hào)）等規(guī)定，農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用主要方式有：利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉(cāng)儲(chǔ)等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等政策，為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。
7.由農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)宅基地改革和管理工作。
2019年9月中農(nóng)辦、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)【2019】11號(hào)）明確，農(nóng)村宅基地管理和改革是黨和國(guó)家賦予農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門的重要職責(zé)。新《土地管理法》規(guī)定，國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。
8.由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門實(shí)施農(nóng)村宅基地監(jiān)督檢查和違法的行政處罰
《土地管理法》第六十七條規(guī)定， 縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門對(duì)違反農(nóng)村宅基地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查的，適用本法關(guān)于自然資源主管部門監(jiān)督檢查的規(guī)定。 第七十八條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。
來(lái)源：土地流轉(zhuǎn)
